Міфи в іпотеці

Розберемо декілька міфів, які стають серйозною перепоною і оформленні договору купівлі-продажу через іпотеку між покупцем продавцем і банком.

Міф №1 (з боку продавця). Я не хочу продавати своє житло в іпотеку, бо мені треба чекати 20 років повної виплати від банку.

Спростовуємо на простій моделі. Уявімо відносини: продавця, який хоче продати за 100.000$, банку, який оцінив квартиру в 70.000$, та покупця, який хоче купити житло через іпотеку.

Банк погоджує іпотеку з початковим внеском 20%,30%,40% (станом на 2023 рік, найчастіше вимагають 40%). На решту суми (а це 30.000$ в нашому випадку) він кредитує покупця. Після укладання договору миттєво перечисляє кошти на рахунок продавця.

Різницю між сумою вказаній в експертній оцінці банку (70.000$) та сумою, яка вказана в договорі купівлі-продажу (100.000$) покупець мусить сплатити продавцю як аванс. 

З цього виходить, що продавець одразу отримує всі свої кошти в двох частинах аванс (30.000$) від покупця та основну суму (70.000$) на рахунок від банку.

Міф №2 (найпоширеніший). Я дуже ризикую, бо кошти перерахують через тиждень.

Спростовуємо на фактичній послідовності подій. 

1. Нотаріус очікує дозволу від банку на внесення в єдиний електронний реєстр, відомості про те, що власник на квартирі змінився;
2. Кожен продавець отримує в нотаріуса договір купівлі продажу на нотаріальному бланку та заяву про повний розрахунок, без цієї заяви про повний розрахунок договір купівлі продажу недійсний;
3. Продавець отримує решту коштів в банку та підтверджує те, що відбувся повний розрахунок;

Тут не може щось піти не так, тому що якщо якась зі сторін не виконала свої зобов'язання у рієлтора з нотаріусом є підтвердження того, що банк передав кошти, а також те, що аванс переданий покупцем.

Ситуації коли покупець з грошима і з житлом бути не може, оскільки договір купівлі-продажу анулюється, якщо від продавця не буде підтвердження про повний розрахунок. 

Це всього 3 пункти, які виконуються частіше за все протягом одного дня.

Міф №3 (міф сьогодення). Якщо я продам житло в іпотеку, то зі мною розрахуються в гривнях. На мене будуть діяти обмеження на зняття готівки в банку. 

Це справді так. Ми не можемо спростувати цей міф. 

Як же ж тут бути, як захистити себе від того, що поки ми зараз з оцими банківськими обмеженнями на зняття готівки по 100 000 грн в день, не потрапити в таку халепу, коли сьогодні долар 40, а ми розрахувались? Враховуючи, що долар 40 щоб купити, і ота сума гривень якраз відповідає тій сумі доларів по курсу 40, щоб власник міг собі всі кошти зняти і піти в обмінник обміняти. А через тиждень курс 41 і ця різниця, що з нею робити?

Пояснюємо на прикладі як ми вирішуємо такі ситуації.

Загальна сума вийшла 2 млн.грн. За тиждень продавець встиг зняти з рахунку 700 тис. грн.і обміняти по курсу 40 грн/долар.

Якщо далі курс 41, то з 1,3 млн. грн. ми рахуємо 1 грн, яку втрачає продавець і цю суму покупець може за домовленістю компенсувати, аж допоки продавець не зніме всі гроші з рахунку.